Hukum Perikatan Perdata
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
( Dr. Arissman, S.H., M.H.)
Disusun oleh
Siti Aisyah Wulandari [09-085]
kelas A
Fakultas Hukum Universitas Nasional
Jl. Sawo Manila, pejaten,pasar minggu
Jakarta Selatan
2010
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Pada hari ini, Selasa, tanggal delapan belas bulan september tahun dua ribu tujuh, kami yang bertanda tangan di bawah ini
1. Joerig Baguer, swasta, bertempat tinggal di Jl. Bara Api No 13, Kota Neraka, Propinsi Jahannam, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. Donald, swasta, bertempat tinggal di Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua
Kedua belas pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menyewakan kepada Pihak Kedua berupa Rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Z, No 15, Kota Depok, Propinsi Jawa Barat dengan fasilitas-fasilitas sebagai berikut
1. Sambungan listrik sebesar 1300 watt dari PLN dengan nomor kontrak 123456788262
2. Sambungan air bersih dari PDAM Kota Depok dengan nomor kontrak 2613162537
3. Sambungan telepon tetap nirkabel dari PT Bakrie Tel dengan nomor 021-99266637
4. Jetpam
5. Kolam Ikan
Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut
Pasal 1
1. Perjanjian sewa menyewa ini berlaku tiga hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini pada tanggal 18 September 2007 dan akan berakhir dengan sendirinya .
2. Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu dan syarat-syarat yang disepakati oleh kedua belah pihak.
3. Pihak kedua dalam jangka waktu tiga bulan sebelum masa berakhirnya perjanjian harus menyatakan kehendaknya secara tertulis untuk perpanjangan perjanjian ini
Pasal 2
1. Uang sewa rumah adalah sebesar Rp. 50.000.000/tahun yang telah dibayar secara tunai oleh Pihak Kedua pada saat ditanda-tanganinya perjanjian ini
2. Akta perjanjian ini juga berlaku sebagai kuitansi (tanda terima pembayaran) yang sah
Pasal 3
1. Pihak Pertama menyerahkan rumah kepada Pihak Kedua dalam keadaan kosong dari penghuni dan barang-barang milik Pihak Pertama
2. Pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua
3. Apabila pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan Pihak Kedua tidak menyatakan kehendaknya untuk memperpanjang perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (3), maka untuk setiap keterlambatan Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp. 100.000,00/hari, dan denda tersebut dapat ditagih seketika dan sekaligus lunas
4. Apabila keterlambatan tersebut berlangsung hingga 10 hari sejak berakhirnya perjanjian, maka Pihak Kedua memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk mengosongkan rumah dari semua penghuni dan barang-barang atas biaya Pihak Kedua dan bilamana perlu dengan bantuan pihak kepolisian setempat
Pasal 4
1. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal
2. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama
3. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus dengan ijin tertulis dari Pihak Pertama
Pasal 5
1) Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan/atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut
2) Apabila terjadi perubahan kepemilikan terhadap rumah tersebut, Pihak Kedua tetap dapat menikmati hak sewa sampai berakhirnya perjanjian ini
Pasal 6
1. Selama masa sewa berlangsung, Pihak Kedua wajib memberikan uang jaminan sebesar Rp. 10.000.000,00 secara tunai kepada Pihak Pertama
2. Uang Jaminan tersebut akan dikembalikan kepada Pihak Kedua secara tunai oleh Pihak Pertama, setelah Pihak Pertama memastikan tidak ada kewajiban pembayaran yang tertunggak dari Pihak Kedua termasuk namun tidak terbatas pada tagihan telepon, listrik, air, PBB, dan iuran warga.
Pasal 7
Selama perjanjian ini berlangsung, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk memindahkan hak sewanya sebagian ataupun seluruhnya kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Pertama
Pasal 8
Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua kecuali terhadap kerusakan yang ditimbulkan bukan oleh Pihak Kedua (force majuer) akan ditanggung secara bersama oleh kedua belah pihak
Pasal 9
Segala pungutan dan/atau iuran termasuk namun tidak terbatas pada iuran warga, PBB, tagihan listrik, telepon, dan air menjadi tanggungan Pihak Kedua selama masa perjanjian berlangsung
Pasal 10
Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam adendum yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama
Pasal 11
1. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah
2. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Depok
Demikian perjanjian in disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama
Pihak Pertama Pihak Kedua Saksi I Saksi II
Joeriq Baguer Donald Goofy Bend
ANALISIS PERJANJIAN
1. Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah
Perjanjian Sewa-menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu pembayaran sesustu hsrgs ysng oleh pihak terakhir disanggupi pembayaranya, dalam hal Sewa-menyewa Rumah ini jadi rumah tersebut diserahkan kepada pihak kedua oleh pihak pertama bukan untuk dimiliki, tetapi hanyahak untuk pakai, dinikmati kegunaannya.
2. Terjadinya Perjanjian Sewa-menyewa Rumah pada hari Selasa tanggal 18 September 2007
3. Berakhirnya Perjanjian Sewa-menyewa Rumah pada waktu yang disepakati (pada waktu tertentu)
4. Secara hukum penyelesaian sengketa dari perjanjian Sewa-menyewa Rumah (dalam Pasal 11)
• Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah
• Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Depok
5. Syarat terjadinya wanprestasi dalam perjanjian Sewa-menyewa Rumah
• Dalam Pasal 4 (Apabila pihak kedua melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan)
1) Apabila Pihak Kedua mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal
2) Apabila Pihak Kedua melakukan perubahan pada rumah yang akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut tidak merupakan satu kesatuan
3) Apabila Perubahan tersebut dilakukan tanpa seijin tertulis dari Pihak Pertama
• Dalam Pasal 6 (Apabila pihak kedua tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya) (apabila pihak kedua melakukan apa yang dijanjiakan tapi terlambat) (apabila pihak kedua melaksanakan apa yang dijanjiakan ,tetapi tidak sesuai dengan apa yang diperjanjiakannya)
1) Apabila Selama masa sewa berlangsung, Pihak Kedua tidak atau terlambat membayar uang jaminan sebesar Rp. 10.000.000,00 secara tunai kepada Pihak Pertama serta membayar tapi tidak sesuai dengan perjanjian yang disepakati
• Dalam Pasal 7 (apabila pihak kedua melakukan apa yang seharusnya tidak dilakukan)
Apabia Selama perjanjian ini berlangsung, Pihak Kedua memperkenankan memindahkan hak sewanya sebagian ataupun seluruhnya kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Pihak Pertama
6. Kapan terjadi overmacht, kalau tidak ada bagaimana penyelesaiannya (apakah ada asuransi), apabila tidak bagaimana penyelesaiannya?
• Apabila pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan Pihak Kedua tidak menyatakan kehendaknya untuk memperpanjang perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (3), maka untuk setiap keterlambatan Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp. 100.000,00/hari, dan denda tersebut dapat ditagih seketika dan sekaligus lunas
• Apabila keterlambatan tersebut berlangsung hingga 10 hari sejak berakhirnya perjanjian, maka Pihak Kedua memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk mengosongkan rumah dari semua penghuni dan barang-barang atas biaya Pihak Kedua dan bilamana perlu dengan bantuan pihak kepolisian setempat
Dalam perjanjian Sewa-menyewa Rumah ini apabila pihak kedua mengalami overmacht dalam melaksanakan kewajibannya untuk tidak memperpanjang perjanjiannya maka pihak kedua dikenakan denda dan apabila keterlambatan berlangsung 10 hari maka pihak kedua memberi kuasa kepada pihak pertama untuk mengosongkan rumah, dalam pasal 3 butir 3 dan 4 disini tidak menjelaskan secara rinci apabila pihak kedua tidak dapat melaksanakan kewajibannya (maksud tidak dapat melaksanakan kewajibannya bisa masukkan dalam overmacht, apabila pihak kedua mengalami peristiwa yang menimbulkan overmacht)
Peristiwa yang menimbulkan overmacht :
1. Karena Undang-undang
2. Karena sumpah dipaksa
3. Karena perbuatan pihak ke-III
4. Karena sakit
7. Kritik serta kekurangan dari perjanjian Sewa-menyewa Rumah
Dalam perjanjian Sewa-menyewa Rumah disini tidak jelas berakhirnya waktu tertentu,namun dalam perjanjian sewa-menyewa tidak perlu disebutkan berapa lamabarang yang disewakan, asal sudah disetujui berapa harga sewanya untuk satu hari, satu bulan atau satu tahun. Sebaliknya, kalau seorang menyewakan barang tanpa menetapkan suatu waktu tertentu, sudah tentu ia berhak untuk menghentikan sewa setiap waktu, asalkan memberitahukan jauh sebelumnya tentang akhiran sewa sesuai dengan kebiasaan setempat.
Dalam perjanjian sewa-menyewa rumah disini tidak begitu jelas membahas secara rinci apabila pihak kedua tidak dapat memenuhi kewajibannya, seharusnya dijelaskan apa saja yang menjadi faktor-faktor yang tidak terpenuhinya kewajiban tersebut. Jika dalam perjanjian lebih dijelaskan secara rinci, maka pihak kedua pun jelas apabila pihak kedua mempunyai halangan-halangan yang memungkinkan tidak dapat memenuhi kewajiban tersebut.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar